بررسی ضوابط ومقررات معما ري و شهرسازي شهرداري مشهد

بخش اول: مبانی
❖ فصل اول: حقوق و قوانین شهرداری
الف-آشنايی با اسناد مالکیت و قوانین مرتبط باآن
سند و انواع آن..4
تعاريف 4
تعريف سرقفلی 5
سندمالكیت ثبتی .6
سايراسناد مالكیت.7
آشنائی با انواع املاک ازلحاظ مالكیت7
آشنائی با اصطلاحات متداول اسناد .. 8
آشنائی با تعدادی از مواد قانون ثبت..9
ب-آشنايی با برخی اصطلا حات رايج در شهرداری
تعاريف 10
وظايف شهرداری )برای مطالعه(..10
انواع طرح های شهری )برای مطالعه(....11
اقسام حرائم شهری....12
اقسام زمین از نظر عمران و آبادانی )برای مطالعه( 12
ج-آشنايی با برخی از مواد قانونی رايج در شهرداری
ماده 55 قانون شهرداريها وتبصره های مربوطه 13
ماده 77 قانون شهرداريها14
ماده 99 قانون شهرداريها14
ماده 100 قانون شهرداريها..14
قانون تعیین وضعیت املاک واقع درطرح های دولتی وشهرداريها15
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها.15
ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها16
انواع تعهدنامه1
فصل دوم: بازديد ساختمان
الف- تشکیل پرونده
تعاريف 20
آشنايی با کد نوسازی22
انواع درخواست در شهرداری....24
تشكیل پرونده و ثبت درخواست..26
نحوه تعیین کد نوسازی در حالت های خاص...27
فرم شناسی )برای مطالعه(.28
نحوه شناسائی وضعیت ملک...30
شناسائی معابر و شبكه های شهری..30
شناسايی موقعیت زمین .. 31
نمودار گردشكار )برای مطالعه(32
ب- نحوه بازديد و برداشت معماری
نحوه برداشت معابر34
نحوه برداشت عرصه و تطبیق اسناد با محل .. 34
نحوه برداشت ساختمان .. 35
احداث بنای خلاف جهت ساخت..40
انواع مزاحمت ساختمانی41
تغییرکاربری غیرمجاز41
مبنای تعیین واحد مسكونی....41
انواع پیش آمدگی..42
حیاط خلوت. 45
پارکینگ وضوابط مربوط به آن.. .. 47
انبار مسكونی... 48
مواردی که می بايست توسط کارشناس بازديد کنترل شود. 48
گروه بندی بازديد ساختمان....53
فصل سوم: ضوابط ومقررات طرح های تفصیلی
تعاريف 56
انواع کاربريها57
طرح های تفصیلی ملاک عمل در شهر مشهد.58
الف- طرح تفصیلی خازنی..59
ب- طرح تفصیلی طاش .. 68
ج- طرح تفصیلی مهرآزان ) 13 .......................) 78
د- طرح تفصیلی مهرآزان ) 16-15-14 ...................... ) 82
بخشی از ضوابط ومقررات کلی....89
بخش دوم: تحلیلی
❖ فصل چهارم: تحلیل تعیین خلاف پايانکار
محاسبات تحلیل ساختمان.108
سطح اشغال.. 109
پیشروی طولی..109
عدم رعايت عقب نشینی جانبی...113
طبقه مازاد.... 114
خلاف ضابطه تراکمی.116
احداث بنای غیر مجاز در پیلوت117
مساحت مشمول زيربنای مسكونی .. 118
مساحت عوارض زيربنای مشمول تراکم پايه .. 118
مساحت مشمول عوارض زيربنا مجاز افزايش تراکم از پايه... 119
مساحت مشمول عوارض زيربنا مجاز..119
بدون پروانه تراکمی..120
پیش آمدگی های به سمت معبر..121
تغییر ارزش بهره برداری انتفاع اعیان) استفاده تجاری در مسكونی( 123
واحد اضافه.. 124
مساحت عوارض بر عدم تامین پارکینگ.. 125
خلاف ضابطه کاربری.127
افزايش در بهره برداری اعیان..127
ساير استفاده های انتفاعی در کاربری غیر مجاز....12
فصل پنجم: تحلیل و محسبات در آمدی
1 - کلیات صدور پروانه ساختمانی.. .. 129
2 - عوارض و بهای خدمات صدور پروانه ساختمان 131
3 - عوارض افزايش ارزش بهره برداری اعیان...137
4 - بهاء خدمات تخلفات ساختمانی...140
5 - عوارض واحد اضافه .. 142
6 - عوارض بر عدم امكان تامین پارکینگ در زمان پروانه.... 143
7 - جريمه کسری پرکینگ....143
8 - وديعه پروانه.. 144
9 - عوارض آتشنشانی144
10 -ديوار کشی145
11 - حقوقات عرصه.146
12 - تنظیم لايحه و ارسال پرونده به ک/م/صد...148
بخش سوم: تکمیلی
❖ فصل ششم: آشنائی با سیستم يکپارچه esup
مقدمه.... 159
الف- نحوه ورود به سايت شهروندسپاری160
ب- نحوه ورود به سايت و خدمات معماری و شهرسازی... 161
پ- گردش کار پروانه....164
ت- گردش کار گواهی )پايانكار(174
هیئت پارکینگ178
امور مهندسین ناظر و استحكام بنا179
محاسبات درآمد179
ث- گردش کار تبلت کارشناسان بازديد.180
1 - نیازمندی های کار با سامانه بازديد...180
2 - نحوه نصب نرم افزار بازديد180
3 - نحوه کار با نرم افزار بازديد182
❖ ضمائم:
جداول ضمیمه188

شهرداری: درکشور ايران شهرداری موسسه ای عمومی-غیردولتی و مستقل است که به موجب قانون درشهرها تشكیل می شود و عهده
دار امور محلی و ارائه خدمات به شهروندان میباشدبه موجب ماده 3 قانون شهرداری,شهرداری شخصیت حقوقی ومستقلی دارد.)حقوق شهری ص 48 )
اشخاص حقیقی: اشخاص حقیقی در حقیقت همان انسانها می باشند که با متولد شدن دارای حقوق می گردند و تا در قید حیات هستند آنرا
دارا می باشند که به آن اهلیت نیز می گويند شخص حقیقی يعنی معلوم نمودن مشخصات کامل هر فردی است که در سند رسمی يعنی
شناسنامه درج می گردد و معرف هويت و شناسايی وی بوده و به وسیله آن می تواند حقوق حقه خود را اعمال نمايد.)آشنايی با قوانین .ص 30 و 31 )
اشخاص حقوقی: به اشخاصی گفته می شود که وجود طبیعی ندارند بلكه در اجتماع دارای وجود فرض و اعتباری می باشند به اين نوع اشخاص
،اشخاص حقوقی می گويند مانند انجمن ها ، شرکت ها،موسسات وسازمان ها. )آشنايی با قوانین .ص 31 )
شهرسازی در اصطلاح فنی وعلمی: دراصطلاح فنی و علمی, هرگونه بررسی , شناخت و طرح ريزی مربوط به عمران و توسعه شهر را در بر
می گیرد. )گزيده واژه شناسی شهروشهرداری، ص 280 )
محدوده شهر: عبارت است ازحدکالبدی موجود شهر و توسعه آتی دردوره طرح جامع تا زمان تهیه طرح هادی شهرکه ضوابط و مقررات شهرسازی
درآن لازم الاجراء می باشد. شهرداری ها علاوه بر اجرای طرح های عمرانی و تامین خدمات شهری، کنترل و نظارت براحداث هرگونه ساختمان
و تاسیسات و ساير اقدامات مربوط به توسعه عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند. )قانون تعاريف محدوده وحريم شهر، روستا و شهرک و نحوه
تعیین آنها، 1384 ، ماده 1 )
مرجع صالح صدور مجوز ساخت و ساز در محدوده قانونی شهر ،شهرداری است.
حريم شهر: عبارتست ازقسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهرکه نظارت وکنترل شهرداری درآن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری
شهرستان و بخش مربوطه تجاوز ننمايد.
صدور مجوز ساخت و ساز در حريم شهر شهرداری است که قبل از آن مالک می بايست نسبت به اخذ موافقت اصولی از اداره جهاد کشاورزی )برای
اراضی با کاربری زراعی و کشاورزی ( اقدام نمايد و شهرداری بر اساس موافقت اصولی مزبور نسبت به صدور پروانه ساخت اقدام می کند. البته قابل
ذکر است در صورتیكه در قسمتی از حريم شهر دهیاری يا بخشداری تشكیل شده باشد بجای شهرداری، دهیاری يا بخشداری مرجع صدور مجوز
ساخت خواهد بود. در هر صورت اخذ موافقت اصولی از اداره جهاد کشاورزی برای اراضی واقع در کاربری زراعی و کشاورزی الزامی است.
خارج از حريم شهر: مرجع صدور مجوز ساخت برای اراضی خارج از حريم، دفتر فنی استانداری می باشد.
محدوده شهرکها: اعم از شهرکهای مسكونی و صنعتی يا ساير شهرکهايی که طبق مقررات و با مجوزهای قانونی مربوط ايجاد و
احداث میشوند در طرحهای مصوب آنها تعیین و تصويب میگردد.
❖ وظايف شهرداری )برای مطالعه(
در حال حاضر می توان وظايف شهرداريها را به پنج گروه تقسیم کرد:
الف( وظايف عمرانی: مانند احداث خیابانها , معابر, میادين اعلام نظر نسبت به طرحهای جامع و هادی شهری , اعلام نظر در خصوص نقشه
های تفكیكی ,ا لزام به رعايت مقررات ملی ساختمان ,ا لزام به پذيرش نقشه ساختمانی از اعضاء سازمان نظام مهندسی.

ب( وظايف خدماتی: ايجادتاسیسات عمومی تنظیف و نگهداری وتسطیح معابرو مجاری آب ,تعیین محلهايی مخصوص برای تخلیه ذباله, نخاله
وفضولات ساختمانی,احداث غسالخانه هاوگورستان, پیشگیری ازحوادث,پیشگیری ازآلودگی محیط زيست نگهداری وتعمیرتونلهای شهری.
ج( وظايف نظارتی و حفاظتی: اجرای آراء کمیسیون ماده 100 , صدور پروانه ساختمان , نظارت بر کلیه ابنیه ای که در شهر ايجاد میشود , جلو
گیری از بروز تخلفات ساختمانی , حفظ اموال و دارايی شهر , اجرای آراء کمیسیون ماده 100 شهرداری و حفظ فضای سبز.
د( وظايف رفاهی: احداث بناها و ساختمانهای مورد نیاز شهر از قبیل سرويسهای بهداشتی,کشتارگاهها , بوستان و جلوگیری از سد معابر عمومی.
ه( مديريت منابع: بودجه شهرداری , عوارض ساختمان و ترتیب ممیزی و وصول آن , ساير عوارض شهرداری و نقش شهرداری در تعیین
ارزش معاملاتی ساختمانها .)انتخاب شهردار برای مدت 4 سال يكی از وظايف شورای اسلامی شهر است.( )حقوق شهری ص 54 )
❖ انواع طرحهای شهری )برای مطالعه(
الف ( طرح جامع – مصوب درشورای عالی شهرسازی
ب( طرح تفصیلی- مصوب درکمیسیون ماده 5
ج ( طرح هادی شهری - مصوب درشورای عالی استان
د(طرح هادی روستايی - مصوب در بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
الف ( طرح جامع: طرح جامع شهری،به منظورتدوين برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تامین نیازمنديهای آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف
توسعه شهری ، تهیه می شود و بیشتر در مورد شهرهای بزرگ ويا شهر هايی که بیش از 250000 نفر جمعیت دارند، به مرحله اجرا درمی آيد.
طرح جامع، عبارتست از برنامه ای که به صورت راهنما عمل کند. در حقیقت، میتوان آن را سیستمی دا نست که خط مشی اصولی و کلی سیاستهای
شهری را تعیین می کند. از طرف ديگر، میتوان آن را منطقی جهت انتخاب الگوی صحیح استفاده از اراضی شهری دانست .روش مطالعه انجام يک
طرح جامع شهری ، عبارت از مطالعه وضع موجود ، تجزيه و تحلیل ونتیجه گیری از وضع موجود ، تعیین اهداف و اولويتها، انجام پیش بینی های
لازم ، ارائه طرحها وبرنامه های توسعه شهری و اجرای آنها می باشد. طرحی که به منظور توسعه اجتماعی اقتصادی آينده شهر و هدايت منظم
جمعیت و فعالیت و کاربريها برای شهر بالای 250 هزار تهیه میشود .)مجموعه قوانین و ضوابط شهرسازی ص 58 )
ب- طرح تفصیلی: طرح تفصیلی متعاقب طرح جامع شهری و به منظور انجام برنامه های اجرايی تصويب شده اين طرح صورت میپذيرد و
عبارت از طرحی است که بر اساس معیا رها و ضوا بط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمینها ی شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت
و مساحت دقیق زمین برای هر يک از آنها تدوين شده است و وضع دقیق و تفصیلی شبكه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی
در واحد های شهری و اولويتها ی مربوط به مناطق بهسازی ونوسازی و توسعه حل مشكلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن
تعیین میشود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالكیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم میگردد)مجموعه قوانین و مقررات شهرسازی ص 89 )
ج- طرح هادی: طرح هادی عبارت است ازطرحی که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمینهای شهری برای عملكردهای
مختلف به منظور حل مشكلات حاد و فوری شهر وارائه راه حلهای کوتاه مدت و مناسب برای شهرهايی که دارای طرح جامع نمی باشند تهیه میشود.
در حقیقت طرحهای هادی نوعی طرح جامع –تفصیلی هستند که در اکثر کشورهای ديگر نیز طرحهايی با اين مشخصات طرح جامع نامیده می
شود. اين طرحها به لحاظ عدم ضرورت و امكان تهیه طرحهای جامع برای شهرهای متوسط و کوچک کشور با بررسی اجمالی در وضعیت اقتصادی،
اجتماعی وکالبدی موجود تهیه میگردند ، چرا که برای شناخت مسائل و موقعیتهای اقتصادی و اجتماعی شهرهای متوسط وکوچک نیاز به مطالعات
پرحجم وجود نداشته و با مطالعه ای مختصرو با دقت نظری کوتاه می توان مسائل را شناخت و در مورد طرح توسعه فیزيكی، مناسب ترين تصمیم
راگرفت و آنها را بر روی نقشه منعكس ساخت. طرحی است که به منظور هدايت اجتماعی و اقتصادی و فیزيكی شهرهای زير 250 هزار نفر برای
مدت زمان 10 سال توسط وزارت کشور و دفتر فنی استانداريها تهیه میشود .)مجموعه قوانین و ضوابط شهرسازی ص 104__
طرح هادی شهری: راهنمای توسعه آتی شهر است و جهت گسترش آن را معلوم می کندوظیفه بررسی و تصويب طرحهای هادی شهر در هر
استان بر عهده شورای استان است)حقوق شهری ص 157 )
طرح هادی روستايی: از جمله پروژهايی محسوب می گردند که در راستای فراهم سازی زمینه توسعه و عمران نقاط روستای تهیه و اجرا می
شود بنیاد مسكن انقلاب اسلامی بر اساس قانون وظیفه تهیه طرح هادی روستايی را بعهده دارد.
آماده سازی زمین: مجموعه عملیاتی است که مطابق دستورالعمل وزارت مسكن و شهرسا زی زمین را برای احداث مسكن مهیا می سازد که
شامل عملیات زيربنايی و عملیات روبنايی می باشد)مجموعه قوانین و مقررات شهرسازی ص 132 )
کمیسیون ماده 5 : بر اساس قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور وظیفه کمیسیون ماده 5 بررسی « : اينگونه تعريف شده است
اعضای کمیسیون در شهر تهران با ساير .»... و تصويب طرح تفصیلی و هرگونه تغییرات بعدی آن که به عهده کمیسیونی است مرکب از اعضا
شهرهای کشور متفاوت است. به عنوان مثال در استانهای کشور کمیسیون ماده 5 با رياست استانداران تشكیل میشود اما در تهران، رياست اين
کمیسیون به عهده شهردار تهران است. اما مهمترين وظیفه اين کمیسیون عبارتست از بررسی طرح های تفصیلی پیشنهادی مشاورين شهرسازی و
معماری،تصويب طرحهای تفصیلی شهری که دربردارنده ضوابط و مقررات شهرسازی در ارتباط با ساخت و ساز املاک اعم از کاربری، تراکم، سطح
اشغال، عرض شبكه معابر، حدنصاب تفكیک اراضی،حداقل بر املاک و ... می باشد و بررسی و تصويب تغییرات احتمالی طرحهای تفصیلی در زمان
اجرای طرح اعم از تغییرکاربری اراضی و املاک، تغییر شبكه عرض معابر و دسترسی ها، تغییر تراکم و سطح اشغال، تغییر حدنصاب تفكیک اراضی
و ... که اين تغییرات از سوی شهرداری در قالب لايحه به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال می گردد.
❖ اقسام حرائم شهری
حريم کال: محدوده حفاظت شده ايی که شرکت آب وفاضلاب جهت کالها ومسیلهای داخل شهر تعیین وبراساس آن قطعات مجاور جهت
ساخت وساز می بايست فاصله اعلام شده رارعايت نمايند.
حريم تاسیسات: محدوده ای که به لحاظ امنیت فیزيكی افراد احداث ساخت و ساز در آن ممنوع است.
حريم ابنیه تاريخی فرهنگی: محدوده ای که به لحاظ ارزش و قدمت ابنیه مورد نظر به لحاظ تاريخی يا فرهنگی يا مذهبی احداث
ساختمان در آن با محدوديت مواجه است.
حريم اماکن نظامی و انتظامی و امنیتی: محدوده ای که به لحاظ مسايل امنیتی احداث ساختمان درآن با محدوديت مواجه است.
حريم فرودگاه: محدوده ای که به لحاظ امنیت پرواز احداث ساختمان در آن با ممنوعیت و محدوديت مواجه است.
❖ اقسام زمین ازنظرعمران وآبادانی )برای مطالعه(
اراضی موات: اراضی موات شهری زمین هائی است که سابقه عمران واحیاء نداشته باشد. )زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالكیت
اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی ازتاريخ 5 / 4 / 1358 به بعداحیاء شده باشد همچنان دراختیار دولت می باشد( .)مجموعه قوانین ومقررات شهرسازی؛
ص 151 )
درتعاريف فقهی و قانونی که از زمین موات آمده است فرقی بین اراضی موات شهری و خارج از شهرها نمی باشد و منظور زمینی است که هیچگونه
سابقه عمران واحیاء را نداشته باشد .)راهنمای فنی وحقوقی نحوه ارزيابی املاک،ص 327 )
اراضی باير: اراضی بايرشهری زمینهائی است که سابقه عمران واحیاء داشته باشد و بتدريج به حالت موات برگشته اعم ازآنكه صاحب مشخصی
داشته باشد يا نداشته باشد .)مجموعه قوانین ومقررات شهرسازی؛ ص 159 )
اراضی داير: اراضی داير زمینهائی است که آن را احیاء وآباد نموده اند ودرحال حاضر داير و مورد بهره برداری ما لک است. زمینهای دايرمشمول
اين قانون صرفا اراضی کشاورزی يا آيش اعم ازمحصور ياغیرمحصور می باشد.)مجموعه قوانین ومقررات شهرسازی؛ ص 161 )