دانلود تحقیق و مقاله، نقش برتر پارس

پاورپوینت بررسی ماندگاري و قدرت دوام پروژه از دیدگاه طراحان شهری
 
بخشی از مطلب
قدرت دوام يا ماندگاري پروژه برآورد مي کند که آيا تقاضا مي تواند به ميزان سود دلخواه برسد يا خير. براي توسعه بخشي خصوصي اين ارزيابي شامل تحليل بازار، توسعه پيشنهادي و بازده که با هزينه و خطرات احتمالي همراه است مي باشد. در بخش عمومي، برآورد مي گردد که آيا فرمهاي اختصاص داده شده به بازيافت هزينه قابل استفاده اند يا خير. به بيان ساده چهار عامل وابسته مورد ارزيابي قرار مي گيرند: ارزش يا سود نهائي سرمايه، هزينه هاي تامين يا اکتساب زمين، هزينه هاي توسعه، و ميزان سود مورد نياز يا سودتوسعه دهنده ،که مورد اخير بسيار با اهميت است چرا که اگر توسعه دهنده به سود مطلوب خود دست نيابد ممکن است که مکانها و توسعه هاي ديگر، نظر او را به خود جلب کند. براي يک توسعه کار آمد (سود ده) سود يا ارزش نهائي بايد از هزينه هاي مصرفي در توسعه و اکتساب زمين بيشتر گردد. يک روش معمولي سنجش "سنجش مازاد" است. به بيان ديگر اين روش هزينه هاي توسعه پروژه نهائي (نظير هزينه هاي ناشي از ساختمان سازي، پرداختهاي مالياتي و قانوني، حق الزحمه متخصصين، هزينه هاي پرداخت وام ، سود سرمايه گذار و...) را از ارزش تخميني سرمايه توسعه تکميل يافته کسر می نماید تا ارزش مازاد زمين بدست آيد. (مثل اينکه توسعه دهنده چه مبلغي مي تواند براي زمين پرداخت کند تا يک بازگشت منطقي سرمايه امکان پذير باشد) متناوباً اگر قيمت زمين ثابت نگه داشته شود، اين روش مي تواند براي تخمين اينکه چه ميزان مشخصي از سود مي تواند به دست آيد مورد استفاده قرار گيرد. اگر توسعه دهندگان ارزش هاي افزوده ايجاد نمايند هزينه هاي اضافي مي تواند به خريدار يا مستاجر انتقال داده شود و اگر ارزش افزوده ايجاد ننمايد توسعه دهنده بايد قيمت پيشنهادي به صاحب زمين را کاهش دهد. همانطور که مالکين زمين اغلب از فروش زمين هايشان به قيمت هاي پائين امتناع مي وزرند، توسعه دهندگان هم معمولاً در صدد يافتن طرح هاي پيشنهادیي براي توسعه می باشند که بازده نهائي بيشتري عرضه نمايد در غير اينصورت پروژه غير قابل دوام مي گردد. "روش مازاد" دو ضعف اساسي دارد اينکه فرض مي کند که هزينه ها در طول مدت توسعه به طور عادلانه افزايش مي يابند و دوم آنکه نسبت به زمان مصرف و بازده حساس نمي باشد.
برآوردهاي روند نقدينگي مي تواند با تکيه برنقش منحصر بفرد "برآوردهاي بهينه" برمورد دوم غلبه کند و خطرهاي احتمالي ناشي از آن را کاهش دهد. تحليل تحريک پذيري که به ميزان بازده هاي ممکن توجه دارد و آن را بوسيله خطرات احتمالي محدود مي نمايد مي تواند راه حلي براي آن باشد. طراحي و هزينه هاي ناشي از طرح هاي پيشنهادي توسعه به موازات يکديگر اتفاق مي افتد و در طي جريان توسعه جزئيات بيشتري به خود مي گيرند. مطالعات مربوط به ماندگاري و يا دوام ممکن است ملزومات و نيازمنديهايي را براي بهبود بخشي طراحي و افزايش کاربري هاي احتمالي زمين جهت ايجاد بازده بيشتر مورد تاکيد قرار دهند.
يک مکان براي اينکه از نظر مالي با دوام و يا ماندگار باشد ممکن است به حجم و يا وسعت بيشتري از توسعه نياز پيدا کند تا بتواند خود را با شرايط محيط تطبيق دهد.
طراحي في نفسه ممکن است محدود شود و به طور کلي نمي تواند به همه کاستي هاي مناطق فقير و يا کمبودهاي تقاضا (از نظر اقتصادي ) غلبه نمايد (Cadman، Austin، Crowe، 1991 ، 19) اگر توسعه اي بخواهد با دوام ظاهر شود بايد محل تامين اعتبارات آن نيز جستجو گردد بنابراين ماندگاري يا قدرت دوام پروژه مورد ارزيابي قرار مي گيرد که آيا توسعه دهنده قادر است هزينه هاي ضروري مالي را فراهم آورد و به چه شکلي.
وقتيکه سرمايه وام گرفته مي شود و بهره وام ها پرداخت مي گردد شيب نرخهاي بهره وامي صعودي مي گردد و اين امر ممکن باعث تاخير ویا واگذاري پروژه گردد.
توسعه معمولا دو نوع سرمايه گذاري را ايجاد مي نمايد: سرمايه گذاری کوتاه مدت – سرمايه توسعه اي- که هزينه ها را در طول مدت توسعه تامين مي نمايد و سرمايه گذاري بلند مدت – تامين سرمايه براي سرمايه گذاري – که هزينه نگهداري توسعه تکميل شده و به تبع آن يافتن خريدار (يا سرمايه گذار) براي طرح تمام شده را تامين مي نمايد.
 براي کاهش در معرض ديد قرار گرفتن و کمک به جريان نقدينگي و يا بدست آوردن انعطاف پذيري موثرتر، توسعه دهنده- هرجا که ممکن باشد- توسعه را مرحله بندي مي نمايد. بنابراين خيلي از بخشهاي توسعه به پايان مي رسند و درآمدي حاصل مي نمايند، قبل از اينکه کل توسعه تکميل گردد.توسعه ممکن است طراحي شده باشد، بنابراين، عوامل توليدي غير بازده در مراحل آخر جاي مي گيرند. مثلا در توسعه مسکوني، توسعه دهنده ممکن است ابتدا خانه ها را بسازد و ساخت مراکز عمومي و فضاهاي باز را به آينده موکول کند. عکس اين عمل هم ممکن است صورت گيرد. اگر عوامل توليدي غير بازده به فروش و يا اجازه عوامل توليدي سودده کمک کنند ممکن است همزمان با و يا حتي قبل از آنها ساخته شوند. براي مثال در Place Briendley در بيرمنگنام انلگستان، فضاهاي عمومي همگاني قبل از ساختمانهاي اداري اطرافش تاسيس گرديد
و......