پاورپوینت بررسی موقعيت و مشكلات طراحی مسكن معاصر
بخشی از مطلب
شايد بتوان گفت كه مشكل مسكن در همه جاي دنيا وجود دارد اما در كشورهاي در حال توسعه به دليل رشد سريع جمعيت و شهرنشيني، مهاجرت هاي داخلي، فقدان منابع مالي كافي، مشكلات مربوطه به عرضه زمين، تأمين مصالح ساختماني و كمبود نيروي انساني متخصص و مهمت تر از همه نبودن خط مشي، سياست گذاري و برنامه هاي مناسب در خصوص زمين و مسكن اين مشكل به صورت حاد و بحراني درآمده است.
صنعتي شدن شتابان، جمعيت نواحي و روستايي را به سوي شهرها روانه مي كند. در اغلب موارد بعد اجتماعي صنعتي شدن به تأمين مسكن ارزان قيمت، خدمات اجتماعي و همچنين تأمين رفاه كارگران منجر نمي شود، در نتيجه همه روزه به تعداد ساكنان مناطق زاغه نشين و محلات فقير شهري افزوده مي شود .
در اين قبيل كشورها ، تخصيص اعتبار به بخش مسكن معمولاً در مقايسه با ساير بخش هاي اقتصادي پايين تر است و كمتر توجهي به اين واقعيت هاي مهم مي شود كه بخش مسكن يك سرمايه گذاري در توسعه منابع اجتماعي و انساني است، و امكان بالايي براي اشتغال فراهم مي آورد. بر اساس برآورد سازمان ملل به منظور حل مشكل مسكن در كشورهاي در حال توسعه بايد همه ساله به ازاي هر هزار نفر جميعت 10 واحد مسكوني ساخته شود. در حالي كه آن ها هر هزار نفر بندرت به 2 و 3 واحد مسكوني مي رسد.
علاوه بر عوامل فوق عواملي مانند تغيير در بعد خانوارها و گرايش به كوچك شدن ، تغيير در مفهوم مسكن و تبديل آن به نقدينگي ، گرايش بيشتر در احراز حق مالكيت مسكن، بي علاقگي يا رغبت كمتر به زندگي در واحدهاي آپارتماني و مجموعه هاي مسكوني بزرگ، پايين بودن فرهنگ تعاوني در شكل سازماني و پيشرفته آن در جهت حل مشكلات و همزيستي مسالمت آميز در محلات و مجتمع هاي جديد الاحداث مسكوني، منسوخ شدن الگوهاي معيشتي سنتي، تغيير در الگو و استانداردهاي زندگي، گسستن افراد مزدوج از خانواده، تبديل معرف ( تغيير كاربري)، تخريب و تجديد بناي ساختمان ها، بلاياي طبيعي و بسياري عوام ديگر مشكل مسكن در اين كشورها را حادير نموده است. اين مشكلات بيشتر مربوط به مناطق شهري اين كشورهاست در حالي كه مساكن سنتي روستايي آن ها اغلب مشكل كيفي دارند .
مشكلات مسكن را مي توان به طور كلي به دو بخش مشكلات عام و مشكلات خاص تقسيم نمود.
الف ) مشكلات عام
ساختار اقتصادي و اجتماعي حاكم بر هر جامعه به دليل نبودن اهداف يا متناسب نبودن سياست ها و فقدان انعطاف لازم در برنامه هاي موجود و بعضي نارسايي هاي تشكيلاتي و غيره مشكلاتي را به وجود مي آورد كه مشكل مسكن را پيچيده ترمي كند.
اهم اين مشكلات عبارتند از :
- محدوديت توان اجرايي دولت ها به دليل ناهماهنگي و عدم انسجام بين برنامه هاي سكونتي و سياست هاي تأمين مسكن و عدم همراهي اين برنامه ها با سياست ها و برنامه هاي كلي اقتصادي، اجتماعي به ويژه برنامه هاي كنترل جمعيت و هدايت مهاجرت ؛
- محدوديت منابع مالي دولت ها در حل تأمين مسكن گروه هاي كم درآمد ( گروه هاي كه اكثريت قاطع نيازمندان واقعي مسكن را شامل مي شوند ) .
- عدم كفايت بخش خصوصي در تأمين مسكن مخصوصاً براي گروه هاي كم درآمد، زيرا اين بخش فقط براي كساني مسكن تهيه مي كند كه از قدرت خريد بالايي برخوردارند.
- تعارض و ناهماهنگي بين دو سيستم برنامه ريزي بخشي و فضايي يا برنامه ريزي مسكن و برنامه ريزي هاي شهري و منطقه اي .
- رشد سريع جمعيت و افزايش شهرنشينان ( نرخ رشد سالانه جمعيت در بيشتر كشورهاي در حال توسعه 4 تا 2 درصد است ولي رشد جمعيت شهري اين كشورها به دليل مهاجرت 8 تا 4 درصد است. نتيجه چنين رشد بالايي ، كمبود مزمن مسكن به ويژه در محدوده هاي شهري است) .
- فقدان استانداردهاي مشخص ساختماني براي طرح ، توليد و اجرا .
- مغايرت استانداردهاي رايج با توان مالي و خصوصيات اجتماعي و فرهنگي مردم.
- نارسايي مقررات و آيين نامه هاي مربوط به مسكن و ساختمان و ناكارآمدي سيستم هاي پشتيباني .
- وجود درصد بالايي از ساختمان هاي زير استاندارد كه نياز به تخريب يا حداقل تعميرات اساسي دارند.
- فقدان نهادهاي سرمايه گذاري مسكن و ساختمان و حضور نداشتن اين بخش در بازار سرمايه .
- فقدان نظام حرفه اي و صنعتي در حرف و صنوف وابسته به ساختمان.
- سهم ناچيز مسكن استيجاري در عرضه كل مسكن .
- تفاوت زياد بين نيازمندان واقعي مسكن و متقاضيان مؤثر آن .
- انحراف سرمايه ها از بخش توليدي مسكن به بخش خدماتي ( خريد و فروش مجدد) مسكن به دليل افزايش قيمت ها ( سود يا بازده سرمايه ) در اين بخش .
ب) مشكلات خاص
بخش مسكن متشكل از زير بخش هايي است كه هر يك مستقلاً ويژگي ها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگي بين آن ها و وجود اشكال و نقص در هر يك از عناصر به وجود آورنده مسكن باعث مي شود كه كل بخش هماهنگي و انسجام خود را از دست داده و عملكرد آن كاهش يابد. زير بخش هاي مورد بحث در اين قسمت عبارت اند از :
1) زمين : مشكل كمبود زمين لازم براي توسعه شهري و ايجاد واحدهاي مسكوني جديد در اغلب شهرهاي دنيا يكي از مشكلات اساسي است. اين مسئله باعث تجاوز به زمين هاي كشاورزي يا ساخت وساز در مناطقي كه در معرض خطرات طبيعي هستند مي شود .
2) مصالح ساختماني : كمبود مصالح ساختماني و نداشتن استانداردهاي لازم در ارتباط با توليد مصالح ساختماني.
3) منابع اعتباري و مالي : فقدان تسهيلات كافي با شرايط مناسب براي گروه هاي كم درآمد و بعضاً دسترسي نداشتن گروه هاي كم درآمد به اين تسهيلات و توزيع نامتناسب اعتبارات دولتي بين گروه هاي مختلف درآمدي از مشكلات ديگر است. با توجه به اين كه تهيه واحدهاي مسكوني كامل حتي با پايين ترين قيمت ها خارج از توان بيشتر خانواده هاي كم درآمد و نيازمند به مسكن است و اين حقيقت كه اكثر نيازمندان به مسكن را اين گروه هاي درآمدي تشكيل مي دهند تأمين منابع اعتباري و مالي مشكل عمده تري محسوب مي شود .
4) نيروي انساني : كمبود نيروي انساني متخصص و نيمه متخصص در امر مسكن، توزيع نامتناسب آنان در مناطق مختلف و تمركز و تجميع ايشان در مراكز شهري بزرگ، به خصوص پايتخت و بعضاً عدم استفاده به جا و مناسب از نيروهاي متخصص.
5) فن آوري ساخت : حاكم بودن رفتار سنتي، فقدان الگوي ساخت مرتبط با نيازها و امكانات ، كمبود نيروي انساني متخصص جهت استفاده از فنون و ماشين آلات پيشرفته ساختماني، كمبود ماشين آلات و كارگاه هاي توليد آلات و ادوات ساختماني و عدم كاربرد صحيح فن آوري در امر تهيه مسكن باعث كاهش ساخت هر چه بيش تر مسكن مي شود.
6) مديريت و اجرا : ناهماهنگي بين سازمان ها و نهادهاي مرتبط با مسكن، ضعف بنيه مالي و فني شهردارها ، نظام غير مدون ساختماني، معمري، شهرسازي و تأسيساتي، فقدان ضوابط و استانداردها و چهارچوب هاي مطالعاتي اوليه كه در قالب آن ها طرح ها ريخته شده و بايد با خصوصيات محلي هماهنگ شوند .
ج ) مشكلات مسكن از ديد ديگر
مشكلات مسكن را مي توان از ديدگاه ديگري به دو بخش مشكلات عرضه و تقاضا تقسيم كرد.
مشكلات عرضه
عوامل متعددي كه باعث كاهش عرضه مسكن و در نتيجه عدم ارضاي تقاضا بالقوه جامعه مي گردد عبارتند از :
- كمبود اعتبارات و تسهيلات لازم ،
- كمبود گراني قيمت زمين شهري
- كمبود و گراني مصالح ساختماني
- ابتدايي بودن فن آوري ساخت
- كندي فرآيند ساخت مسكن
- وجود الگوي سنتي مصرف مسكن
- كمبود نيروي انساني متخصص
- فقدان سازوكار مناسب براي ذخيره كردن زمين
- فقدان بانك اطلاعاتي به هنگام اراضي شهري
- فقدان قوانين و مقررات مناسب و تعرفه هاي ناظر بر آن
محدوديت در عرضه واحدهاي مورد نياز جامعه باعث افزايش قيمت مسكن، افزايش اجاره بها، بورس بازي زمين، ازدحام بيش از اندازه خانواده ها در واحدهاي مسكوني، پيدايش آلونك ها و زاغه ها و بسياري مسائل ديگر مي شود كه بيشتر شهرهاي كشورهاي در حال توسعه با آن مواجه اند.
مشكلات تقاضا
اهم مشكلات در زمينه تقاضا براي مسكن عبارتند از :
- وجود تقاضاي انبوه و غير مؤثر بودن اين تقاضا از نظر اقتصادي
- وجود الگوهاي رفتاري نامناسب اغلب متقاضيان در زمينه مسكن دار شدن.
- عدم تعادل در پراكنش تقاضاي مؤثر در سطح كشور
- انفرادي بودن و غير متشكل بودن تقاضا در تقاضاي كل مسكن .
رتبه بندي مسكن
مشكلات مسكن را با توجه به اهميتي كه دارند مي توان به چهار دسته به شرح زير تقسيم كرد:
الف) مشكلات ساده : كه قابل درك بوده و عوامل متشكله آن قابل شمارش هستند ( گرفتن پروانه ساختمان )
د) مشكلات مركب : به آن دسه از مسائل گفته مي شود كه عوامل متشكله آن ملموس و قابل شمارش، وليكن نامعلوم و غير مشخص باشد ( فراهم نبودن اعتبارات مالي).
ج ) مشكلات پيچيده : كه عوامل تشكيل دهنده آن قابل تشخيص بوده و ليكن غير قابل شمارش يا جمعبندي هستند ( تشريك مساعي مردم).
د) مشكلات ريشه اي : اين مشكل مشتمل بر عوامل غير مشخص و غير قابل شمارش است (در صورتي كه عوامل بالا همگي به نحوي مورد سوال بوده و هيچ يك پاسخي صريح و روشن داشته باشند). طبقه بندي مشكلات در قالب هاي فوق يا در هر قالب ديگري از نظمي سلسله مراتبي برخوردار باشد به مراتب از شناسايي خود مسائل مهم تر است و بايد به صورتي انجام گيرد كه در اصلاح يا بهبود نظام حاكم بر مسكن بتواند مؤثر واقع شود به طور كلي يك مشكل ساده به وسيله يك تجزيه و تحليل جامع در كوتاه مدت و ميان مدت قابل حل است، در حالي كه مشكلات ريشه اي چنين نيست و فقط جزئي از آن در كوتاه مدت قابل حل است و پاسخ جامع آن را در دراز مدت بايد به دست آورد .
مشكلات مسكن را از سه ديدگاه ديگر نيز مي توان بررسي كرد :
1- از مشكلات مسكن از نظر نيازمندان و متقاضيان عبارتند از گراني مسكن، اجاره بها و افزايش سريع قيمت ها ، كمبود عرضه مسكن با ابعاد متناسب و كمبود مسكن استيجاري.
2- مشكلات مسكن از نظر توليد كنندگان كه عبارتند از گراني و كمبود عرضه زمين هاي مناسب شهري، كمبود و گراني مصالح ساختماني و دستمزد كارگران ماهر و نيمه ماهر، عدم كفايت تسهيلات وام هاي بانكي و مشكلات تأمين سرمايه از منابع غير دولتي، مقررات و ضوابط دست و پا گير اداري ساخت و ساز، مسائل موجود در زمينه عوارض شهري و ماليات‌ها،
3- مسائل و مشكلات مسكن از نظر اقتصاد ملي كه عبارت است از عدم تطابق رشد توليد مسكن با رشد جمعيت و خانوار بروس بازي روي زمين و مسكن كه حاصل افزايش نقدينگي بخش خصوصي و سوق سرمايه ها به سوي نقل و انتقالات مسكن و زمين در برابر توليد مسكن يا ساير توليدات و خدمات استراتژيك است .
لزوم دخالت دولت در تأمين مسكن
بدون ترديد، مسكن يكي از مسائلي است كه تغييرات ديد اقتصاددانان را نسبت به مسائل اجتماعي بيان مي كند. تا چندين سال قبل اقتصاددانان در تأمين مسكن فقط معاملات بازار آزاد را دخيل مي دانستند، به اين معني كه در بلند مدت ميزان مسكن لازم در اثر تداخل عوامل مربوط به بازار آزاد تأمين مي شود و دليلي براي دخالت دولت در اين بازار نخواهد بود و حتي در بحث هاي توسعه اقتصادي، سرمايه گذاري مسكن يك سرمايه گذاري مولد است، زيرا محصول آن به اندازه محصول ساير سرمايه گذاري ها قابل رؤيت نيست و سرمايه گذاري در اين بخش را صرفاً براي ايجاد ثبات و پيشرفت سياسي و اجتماعي ضروري مي دانند. همچنين مسكن به دليل نوع سرمايه گذاري لازم ( طويل المدت و بهره كم) نمي تواند با ساير روش هاي ممكنه سرمايه گذاري رقابت كند.
تفاوت عمده سرمايه گذاري مسكن با سرمايه گذاري در ساير بخش هاي اقتصادي آن است كه حداقل نيمي از منابع لازم سرمايه گذاري مسكن از محل پس اندازهاي كوچك خانواده ها تأمين مي شود. در حالي كه ساير بخش ها منابع مالي لازم از طريق پس انداز خانواده ها تأمين مي شود. در حالي كه در ساير بخش ها منابع مالي لازم از طريق پس انداز كردن بنگاه ها به منظور سرمايه گذاري مجدد تأمين مي شود. امروزه امر تأمين مسكن نه تنها به عنوان يكي از عوامل مهم رفاه اجتماعي محسوب مي شود بلكه تأثير آن بر عوامل اقتصادي مانند توليد ناخالص ملي كاملاً مورد قبول قرار گرفته است و رسيدن به حد مطلوب مسكن به عنوان لازمه رشد و توسعه صنعتي ايجاد شود و اقدامات مؤثري در زمينه برنامه ريزي منطقي در رابطه با عوامل خارجي و داخلي انجام گيرد. لزوم دخالت دولت در تأمين مسكن، علاوه بر موارد فوق، به دلايل ديگري قابل توجيه است، دلايلي كه ناشي از عدم تكافوي بازار آزاد جهت تأمين ميزان مطلوب مسكن است . اهم اين دلايل به طور خلاصه عبارتند از:
مسكن ضروري ترين نياز
مسكن يكي از احتياجات اوليه و اساسي انسان ها به شمار مي آيد. واگذار كردن اين احتياج به بخش خصوصي قيمت آن را به شدت بالا مي برد و دسترسي خانوارهاي كم درآمد را به اين نياز ضروري بسيار محدود مي كند. زيرا طبقات كم درآمد اجتماع به علت فقدان پس انداز، حتي قادر به استفاده از اعتبارات و تسهيلات بانكي نيستند، لذا سرمايه گذاري مستقيم دولت در امر تهيه مسكن و واگذاري آن به خانوارهاي كم درآمد با شرايط فوق العاده سهل، بهترين راه حل مشكل مسكن آنان است، زيرا امروزه خوشبين ترين برناه ريزان پذيرفته اند كه حتي ارزان ترين خانه با ساده ترين طرح نيز از توان مالي حداقل يك سوم خانوارهاي شهري جهان سوم خارج است .
مسأله زمين، زمين چون در سكونتگاه هاي انساني نقش اساسي دارد، نبايد به وسيله بخش خصوصي كنترل شودف زيرا اين بخش بيش از عدالت اجتماعي به نفع شخصي مي انديشد و اگر افراد تنها به فكر منافع شخصي باشند. در همه برنامه ريزي ها، موانع اصلي ايجاد خواهد شد و توسعه به ثمر نخواهد رسيد. از طرف ديگر نيز به علت كميابي زمين در شهرها، لازم است اداره آن با كنترل بخش دولتي باشد تا همه اقشار جامعه بتوانند از سكونتگاه هاي سالم بهره مند شوند .
كمبود منابع بلند مدت
تقاضاي موثر بسياري از كالاهاي مصرفي ، مطابق با تعاريف، مقداري از كالاست كه مصرف كننده قادر و مايل به مصرف باشد. در مورد كالاهاي مصرفي بادوام به طور كلي، و در مورد مسكن به طور اخص، اغلب اين گونه است كه مصرف كننده قدرت مالي و تمايل لازم براي مصرف كالا را دارد ولي اعتبار لازم براي آن ندارد. مسأله نداشتن اعتبار مانند بقيه مسائل مسكن براي افراد كم درآمد و با درآمد متوسط مطرح است و بايد دولت براي تأمين اعتبارات لازم اين اقشار برنامه داشته باشد.
منابع جنبي
در بازار آزاد توجيه قابل قبول براي دخالت دولت در بازار مسكن وجود منافع جنبي است، بدين معني كه اگر عده اي توانايي مالي يا اعتباري براي تأمين ميزان مطلوب مسكن چه از نظر كمي و چه از نظر كيفي نداشته باشند، به طور جنبي موجب ايجاد هزينه هاي اجتماعي نظير بيماري، جنايت ، ناامني و غيره براي خودشان و ديگران مي شوند، بدين ترتيب دخالت دولت در بهبود كميت و كيفيت مسكن نه تنها به افرادي كه تأمين مسكنشان مستقيماً مورد حمايت دولت قرار مي گيرد. كمك مي كند بلكه رفاه اجتماعي را نيز بالا مي برد.
لزوم برنامه ريزي
در اقتصاد غير آزاد كه دولت براي بالا رفتن درآمد ملي و توليد در بخش هاي مختلف برنامه ريزي مي كند، بخش مسكن نمي تواند به صورت مستقل و تنها تحت عوامل مربوط به اقتصاد آزاد به كار خود ادامه دهد، زيرا سياست هاي سكونتي نمي تواند جداي از سياست هاي اقتصادي، اجتماعي و زيست محيطي مطرح شوند و بايد آثار برنامه هاي مختلف بر عرضه تقاضاي مسكن و اثر عرضه و تقاضاي مسكن بر عوامل توليدف نظير مصالح و كارگر ساختماني، مورد مطالعه قرار بگيرد و برنامه اي تدوين شود كه با برنامه كلي اقتصاد و با روابط چند جانبه به بخش مسكن و بقيه بخش ها تطابق و سازگاري داشته باشد. بنابراين بايد سياست هاي مسكن با سياست هاي كلان اقتصادي، توسعه اجتماعي و مديريت مناسب زيست محيطي يكپارچه شوند .
اين كاري است كه انجام دادن آن فقط از عهده دولت بر مي آيد، همچنين بر خلاف ساير كالاها چون مسكن بالافاصله توليد نمي شود، بنابرين براي حفظ تعادل اقتصادي آن ، همواره بايد برنامه ريزي كرد تا بتوان با تكيه به نيروهاي خصوصي و عمومي، اين مسأله حاد را در وضعيف تعادلي قرار داد .
ماهيت پس ماندگي بخش مسكن
ماهيت سرمايه گذاري در بخش مسكوني با سرمايه گذاري در ساير بخش هاي اقتصادي بسيار متفاوت است. مسكن پس مانده عوامل توليد را دريافت مي كند، زيرا به دليل بالا بودن نرخ بازگشت سرمايه در بخش هاي صنعت و خدمات اين بخش ها انگيزه بيشتري براي جذب سرمايه ارائه مي نمايند، در نتيجه بخش مسكن اغلب قسمتي از عوامل توليد را دريافت مي كند كه مورد استفاده بخش هاي ديگر قرار نگرفته اند .
اين مشكل در اقتصاد كليه كشورها اعم از توسعه يافته يا در حال توسعه وجود دارد. در دوره اي كه درآمد ملي يك كشور به سرعت بالا مي رود احتياجات سرمايه گذاري در بخش هاي صنعت و خدمات فزوني مي يابد و در نتيجه به بخش مسكوني كمتر توجه مي شود در اين مواقع نقش حمايتي دولت از بخش مسكن اهميت خاصي مي يابد .
توزيع نادرست درآمد در جامعه
اين عامل باعث شده است تعدادي از مردم استطاعت كافي براي تأمين مسكن لازم از طريق بازار آزاد را نداشته باشند و همواره نيازمند به حمايت و مشاركت دولت در تأمين نيازهاي سكونتي باشند كه اين امر به نوبه خود برقراري عدالت اجتماعي كمك مي كند.
رشد سريع جمعيت و بالا بودن ميزان مهاجرت ها
در مراحل اوليه توسعه اقتصادي به دلي مهاجرت نسبتاً سريع جمعيت روستايي به مناطق شهري و افزايش درآمدها، احتياج به مسكن به سرعت افزايش مي يابند، در حالي كه عرضه آن به دليل وجود محدوديت در مصالح ساختماني و نيروي انساني و منابع مالي و به علت احتياج ساير بخش هاي اقتصادي به اين عوامل با سرعت كمي بالا مي رود. از خصوصيات دگر اين قبيل كشورها رشد بي رويه جمعيت شهري است كه باعث بروز مشكلات متعددي در ز مينه مسكن، افزايش قيمت ها، گسترش ناموزون ابعاد شهرها، تراكم هاي بيش از حد و پاره اي از مسائل ديگر مي شود كه هر كدام در به هم ريختن تعادل ابعاد شهري از لحاظ اقتصادي و اجتماعي موثر است. جهت جلوگيري يا كاهش اين مشكلات، دخالت دولت در امر مسكن ضروري است.
تاثير بر رشد اقتصادي
افزايش فعاليت هاي ساختماني بر آهنگ رشد اقتصادي مي افزايد و در مراحل بعدي، خود تحت تأثير رشد اقتصادي گسترش مي يابد، زيرا صنعت ساختمان 50 تا 55 درصد بازده ساير بخش هاي صنعتي را استفاده مي كند، همچنين بررسي هاي انجام شده نشان مي دهد كه حدود 120 رشته فعاليت در ارتباط با بخش ساختمان قرار مي گيرد. به اين ترتيب فعاليت ساختماني، تأثير متقابلي روي رشد و توسعه ساير بخش ها دارد. دولت با هدايت مؤثر و تقويت اين بخش مي تواند علاوه بر تأمين جنبه هاي رفاهي، رونق اقتصادي و رشد ساير فعاليت ها را در اقتصاد كشور به وجود آورد.
ايجاد تحرك در بخش خصوصي
دخالت دولت در امر مسكن باعث تحرك بخشيدن به بخش خصوصي در اين زمينه مي شود.
افزايش بهره وري در جامعه
اگر هر خانواده خانه و محيط زيست مطلوب داشته باشد، بهره وري جمعيت و جامعه افزايش مي يابد و ميزان جرم و خطا در جامعه به حداقل مي رسد .
كنترل
كنترل بازار زمين و مسكن، هدايت نحوه استفاده از زمين شهري و اصلاح مقررات ساختماني ، و دخالت دولت در امر تأمين مسكن را ضروري مي سازد. از نظر ماهيت نقش دولت در اين بازار مي توان دامنه وسيعي را براي دخالت هاي مستقيم و غير مستقيم دولت مطرح كرد. از يك سو اين دخالت ها مي تواند به صورت برنامه ريزي كنترل كامل امور زمين ، تخصيص اعتبار و سرمايه گذاري در بخش مسكن باشد، و از طرف ديگر مي تواند محدود به رفع مسائل جنبي مسكن از قبيل تشويق بانك ها براي دادن وام مسكن و كنترل استانداردهاي ساختماني و غيره شود.
اينكه كدام نوع دخالت صحيح تر و يا منطقي تر است مورد بحث نيست، بلكه در هر موردي بايد نوع مناسب دخالت دولت در تأمين مسكن را مطالعه و تضمين كرد. تنها نكته مورد قبول بالا بودن نرخ بازگشت سرمايه در بخش هاي صنعت و خدمات سرمايه گذاري، بخش خصوصي توجه و علاقه خاصي براي سرمايه گذاري در بخش مسكن نشان نمي دهد، و در نتيجه در مراحل مختلف توسعه اقتصادي، دخالت جامع و برنامه ريزي شده دولت براي رساندن توليد مسكن به يك سطح مطلوب اجتماعي ضروري است.
ابزارهاي دولت براي دخالت در امر مسكن
اين ابزارها عبارتند از پول ، زمين و وضع قوانين لازم.
پول . دخالت بودجه اي دولت؛ تنظيم سياست هاي پولي كشور مانند تك نرخي كردن تسهيلات اعطايي، پرداخت يارانه ؛ تنظيم سياست هاي مالي؛ حمايت از متقاضيان مسكن خصوصاً اقشار كم درآمد.
زمين. افزايش تراكم هاي ساختماني شهري، ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضاي زمين؛ اصلاح بافت هاي قديمي و فرسوده درون شهري، اجراي طرح هاي آماده سازي .
اقدامات دولت
دخالت دولت در حل مسأله امري اجتناب ناپذير است. زيرا بخش خصوصي به تنهايي مي تواند از عهده تأمين مسكن، خصوصاً براي اقشار كم درآمد، برآيد. اقداماتي كه دولت بايد در اين زمينه انجام دهد عبارتند از :
- توجه به بخش مسكن در قالب برنامه هاي كلان توسعه اقتصادي، اجتماعي فرهنگي
- تهيه برنامه جامع مسكن مبتني بر سياست هاي مناسب سكونتي
- تخصيص بودجه و اعتبار لازم براي اجراي طرح ها و برنامه هاي پيش بيني شده در هر سطح برنامه ريزي.
- دخالت در مديريت تأمين مسكن به ويژه در دوران هاي حاد كمبود مسكن هم به منظور توليد و هم فعال كردن بخش خصوصي.
- دخالت در چگونگي تأمين اجزاي توليد مسكن به ويژه زمين و اعتبارات ساختماني
- دخالت در نحوه توزيع واحدها پس از توليد و تأمين دسترسي به مسكن براي خانوارهاي كم درآمد.
و....